8 aspectos a tener en cuenta en ITEs

“El edificio es un ser vivo. Los pilares y forjados son los huesos.Los tubos de instalaciones son el aparato circulatorio. Los bajantes son el aparato excretor. El tendido eléctrico, el sistema nervioso. Las paredes son la piel. En cuanto a los usuarios, deberíamos ser su cerebro”. Alejando Darias nos detalla a continuación los ocho aspectos principales a tener en cuenta en ITEs (inspecciones técnicas de edificios).

1. Descubrir una patología peligrosa… ¡en el inmueble de al lado!

En no pocas ocasiones he acudido para realizar la inspección de un edificio que presentaba buen estado y, por casualidades del destino, de vez en cuando advertía que algún elemento del inmueble vecino se encontraba en estado lamentable o incluso amenazaba ruina. Esto me ha ocurrido incluso cuando ni siquiera estaba de visita profesional, paseando por algún barrio en mi tiempo libre o en mis incursiones deportivas.

Lo que hace el 99,9% de la gente es abrir un poco los ojos, mirar hacia otro lado y olvidarse. Pero como profesional de la arquitectura, mi obligación moral –aparte de la profesional y valga la redundancia– es dar parte a la misma comunidad de propietarios del problema, ya sea mediante un comunicado a algún vecino o al mismo presidente.

Si no hay respuesta, el siguiente paso es denunciar el hecho directamente al ayuntamiento de la población o a la sede del distrito correspondiente. Cualquier ciudadano puede hacerlo.

En una ocasión tuve que acudir a un médico privado y antes de entrar en el edificio para la consulta advertí un olor a gas penetrante. Me las arreglé para avisar a algunos vecinos y llamé a la compañía para que enviasen a alguien.

Días más tarde, cuando me hicieron la visita de seguimiento en el mismo consultorio, me explicaron que habían tenido que acordonar el edificio por un escape de gas muy grave. ¿Qué habría ocurrido si no hubiese dado parte? No quiero ni pensarlo.

2. Un vecino no abre la puerta

Mis visitas están programadas en una tabla de horarios personalizada por los vecinos, lo que en principio evita la pérdida de tiempo por parte del técnico y del propio vecino. Pero esta previsión no evita situaciones extrañas y hasta jocosas. En una ocasión, toqué el timbre de una vivienda y a escasos segundos dejé de escuchar la radio, se paralizaron algunas voces antes evidentes y se empezó a oír el silencio. De nada sirvió insistir y comunicar quién era. No me abrieron la puerta. Por desconocimiento, por problemas internas comunitarios, por lo que sea.

Ahora imaginemos que justamente en esa vivienda que no hemos podido visitar se encuentra una patología grave que afecta a todo el edificio (de hecho, hay vecinos que tratan de ocultar falta de mantenimiento de esta forma tan pedestre). Imaginemos que nosotros no hemos indicado de manera fehaciente nuestra imposibilidad de visitar la vivienda. Seremos responsables únicos de un mal diagnóstico. Por tanto, hay que informar siempre por escrito de esta contingencia. Muchos modelos de informe ya contemplan una tabla de visitas.

3. Te rebaten o rechazan el diagnóstico

Cuando emitimos un diagnóstico como técnicos, lo hacemos guiados por las evidencias visuales, táctiles y hasta auditivas que nos emite el edificio. A estas pruebas hay que añadir nuestro bagaje cultural y nuestra experiencia, que nos hace sospechar de antemano o dirigir la intuición hacia ‘eso’ que ha pasado desapercibido para todo el mundo.

Somos detectives con una gran responsabilidad, pero evidentemente nos podemos equivocar. Nuestros diagnósticos chocan en numerosas ocasiones con los deseos de los vecinos, que pasan por una fase de negación si les informamos de que su edificio necesita una reparación urgente y costosa. Porque, no nos engañemos, lo más que duele es el dinero, descontando por supuesto la evacuación de un edificio.

Ante esta resistencia solo puedo recomendar ser lo más claro posible tras estudiar el material de la toma de datos. Jamás debemos emitir juicios en caliente. Podemos equivocarnos, por supuesto, pero hagámoslo después de haber dedicado horas o días a diseccionar el problema hasta la saciedad.

4. Te dirigen el diagnóstico

Cuando hay mala fe por parte de los vecinos en ocultar patologías o manipular el informe, ya sea porque no les interesa gastar dinero en reparaciones o porque los arquitectos costamos dinero. Esto sí es un aspecto pernicioso de la mala diagnosis.

Recomiendo realizar el informe de la misma forma en la que lo haríamos con una comunidad decente, con rigurosidad y profusión de datos clarificadores. Si alguien intenta pasar por encima de nosotros hay que renunciar al encargo, pero no a la denuncia como particular de las patologías si suponen un riesgo inminente para los ocupantes.

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